南苑国际小区设施亟待维修 业委会和物业为维修金各执一词
南苑国际小区
自从今年1月份当选小区新一届业委会主任后，严先生感觉没有一件事是顺心的——从和上一届业委会交接，到和物业公司账目审计，这届业委会算是举步维艰。最让他感到不可理喻的是，物业公司竟然私自扣下一年的日常维修金，没有汇入专项账户，“这笔钱是全体业主共有的，物业公司如此做法涉嫌违法。”严先生表态道。
问题一大堆
新一届业委会举步维艰
严先生所在的南苑国际小区位于鄞州区锦寓路附近，与南苑环球酒店相连接。小区是2006年底交付的，当时算得上是鄞州区较为高档的住宅小区。十多年间，因为物业变更造成的混乱，以及与酒店红线划分不明，使得小区问题多多。
据严先生介绍，小区的开发商是南苑置业有限公司，“因为是同一个开发商的关系，加上一开始酒店和小区的物业公司是同一个，叫南苑物业，所以两者间各自的红线范围就没有明确。”后期随着酒店方的股权变更，小区的物业公司也随之发生了改变，不同的物业老板先后承包了南苑国际小区的物业管理，“后来换成了南源物业，现在是宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司(以下简称太平洋物业公司)，十年的时间内换了三批物业。”
2018年1月份，小区新一届业委会选举产生，严先生被选为业委会主任。接手一段时间后，他发现看似平静的小区其实问题不少，首先就是小区的四至范围不轻，按照规划南苑国际小区和南苑环球是两个产权不同的物业单位，但双方没有明确的区域分界，这给实际管理上带来了很大不便；其次就是经营用房形同虚设，原先由开发商配置的约380平米的商业用房因出入不便，目前是空置状态，并未出租；最后就是小区的人防车位已被开发商长租出去。
专款不入专户
业委会多次向物业催讨无果
如果说前面是历史遗留问题，那么眼下最让严先生不能接受的就是小区公共维修金和公共部位的收益归属问题了。
因为是老小区的关系，业主当初购房的时候没有缴纳过物业专项维修资金的，小区的日常维修是由业主们另外支付的每年2元一平方的日常维修金里支出的，“加上停车费和广告收入，这些钱是要打入专门账户的，专项用于小区的维修支出的。”根据业委会的初步估算，理论上小区的公共维修金每年应收入约30万元。
前段时间，业委会在审计物业公司提供的报表发现，2017年的维修金和公共部位收入没有划入维修资金专户，而是直接存入物业公司的账户内，业委会随后也多次催讨，但都被对方以各种理由推脱，“按照宁波市物业管理条例和双方的合同约定，这笔钱是必须要入专户的，物业公司在日常维护修理中产生的支出费用，经由业委会审批通过，才能从银行取出。”
随后严先生给记者看了2016年由业委会和太平洋物业公司签订的《物业管理委托合同》，双方约定业主上交的日常维修费须存入指定专款专户，停车费、广告费收入按照四六分成(物业占六成)，也必须专门入账。
给出解决方案
为何办起来就这么难？
那么物业公司为何没有按照规定将钱打入专户呢？严先生告诉记者，物业公司认为要将2016年的日常维修账目结清后才能将2017年的钱打入专户。“不是不给结，是新一届业委会和老一届交接不顺畅，老业委会主任不配合，公章都没有交接好，银行里的账户名也没有变更过，我们动不了2016年的这笔钱。”严先生认为，物业不能以此为由扣下2017年的公共维修金，“这笔钱属于小区业主共有，物业公司无权侵占和挪用！”
2016年的钱动不了，2017年的钱就不上交，这难道就成了一个死结？严先生说为此业委会也给出了解决方案，就是由新一届业委会和物业公司出面将原账户注销，再重新设立新账户，“前提就是要物业配合，但对方拒绝这么做。”
为了这件事，严先生等几个业委会成员四处奔走，但都没有争取到属于自己的权益，“无论是法理上还是情理上，这笔钱就必须要入专户，现在跑断了腿都没有用，为什么这点事办起来就这么难！？”
-物业说法
上一年的维修支出没有拿到
昨天上午，记者来到了南苑国际小区，物业公司该项目的负责人翁先生接受了采访，他介绍说太平洋物业公司是2016年3月份入驻南苑国际的，在当年收到日常维修金是约15.8万元，钱打入专户后，2017年物业公司拿着一年的维修清单向业委会报账时遭到了拒绝，“一年的维修维护费用是十二三万元，业委会当时就是不盖章。”
不盖章的原因在于，业委会认为物业所报清单里大都是小修，根据《物业管理委托合同》的约定，房屋公共部位、共用设施等小修由物业承担，大中修由业委会从专项维修金里支出。“可是怎么去认定哪些是小修，哪些是大修。”对于这份物业合同，翁先生认为里面的一些条款有悖行业常理，“这是延续了原先的南苑物业的合同，里面的条款对于老物业是可以实施的，酒店和小区都同一物业公司，一些维修款项可以互相补充平衡，但对于我们来说，里面的‘小修、大中修’就很难界定，没有具体金额的界定，业委会认为我们的维修都是小修，难道这十多万元的支出全由物业来承担吗？”
在把2017年的公共维修金收来后，物业公司没有将钱及时入专户，“到时候钱打到专户里，又像2016年一样无法报账怎么办。而且原先的账户因为新老业委会交替不顺导致不能正常使用，打进可以，支出的话需要老业委会主任签字。”对于业委会此前提出的重新设立账户的方案，翁先生表示不妥，“银行方面需要物业出一份担保书，就是原来账户存在的风险都由我们担保，这做不到。”
新一届业委会和物业的博弈难分难解，眼下小区内有4部电梯因钢缆老化需要维修，而且小区的消防设施已经完全瘫痪，安防监控一半损坏，部分地面下沉开裂，这些都需要立即维修更换，并且是刻不容缓。
尽管物业公司看上去是一肚子苦水，但既然签了《物业管理委托合同》就应该履行里面约定的义务，此前的欠款可以通过其他合法途径追讨回来，但新收进的公共维修金必须用于小区日常维修开支，确保800多户居民可以正常生活。而过程中双方的责任划分、交接手续，都算不上是解决不了的问题。至于以何种方式解决矛盾，记者将继续关注。记者方磊文/摄
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