东营：多重利好释放 住宅市场回暖态势明显
一年来东营城区（包括东营区、河口区，下同）新建住宅市场呈现持续回暖走势，市场需求积极入市，成交量明显放大，价格稳中有涨，开发商推盘节奏加快，库存量维持合理均衡水平。
一、成交量稳步上升
（一）市场销售稳中向好。2017年全年东营市区共成交新建商品住宅297.4万平方米，同比增长11.8%，成交金额180.3亿元，同比增长22.8%，两项指标均创历史新高。从分期走势看：首先开局基调稳，与往年比春节市场没有大的波动，签约套数始终维持在千量级上；“金三银四”强劲复苏，3、4月份成交连续创下历史同期新高；中期（从5月起）稳健运行，成交量较之前有回落，但依然保持较高“水位”，并持续稳健的发展走势，仅8月有小幅拔高调整；年末“二度”放量冲高，11月份达到峰值，12月低调收尾。市场表现新特点：一是除1月和12月外，其余月份签约套数均高于近五年同期均值，市场整体走势好、波动小、企稳而升；二是成交金额增速(22.8%)远高于面积增速(11.8%)，与往年比量价走势同步性明显减弱。
（二）市场供给端发力。2017年市区新建商品住宅新增预售累计222.4万平方米，同比增长24.7%，全年有9个月住宅供应低于成交量，呈现较强的“卖方市场”格局。首先，热点楼盘引领市场，年初“秋月湖东片区”推出的蓝色港湾、秋月华庭、万达赫府等项目，凭借优越的区位、商业配套、热销户型等激活周边市场，个别项目“快节奏”清盘（如万达赫府11.3万平方米，销售期约5个月）；其次，针对改善型需求和“二孩时代”换房群体，改善房和高端市场回暖。经测算，144㎡以上住宅占到总量的25.1%，同比上升3.1个百分点，其中各种高档住宅（复式、错层、跃层、别墅等）占到12.4%，上升3.8个百分点，如中润壹号院、白金翰宫、鑫都西湖湾等，推动中心城区域量价齐涨；此外，外来品牌地产商进驻东营，下半年核心地段的两个项目（碧桂园天玺、富力盛悦府）相继入市，为楼市注入新增长动力。
（三）市场回暖因素分析。一是市场大环境格局变化，因一、二线热点城市房地产监管力度不断加码，导致这些地区热度降低，三、四线城市借机反转升温，市场分化明显；二是在城镇化进程中出现的棚改货币化安置、住房改善和学区房需求等，提振了购买力。三是房源多样化分布，购房者对户型、配套、装修标准等选择面更宽，新供给激活新需求；四是“买涨不买跌”的心态和对政策预期等不确定因素激起 “抢收”行情。
二、价格涨势明显
进入2017年，受基期价格及外部市场环境影响，东营新建住宅价格呈明显涨势。同比价格指数持续攀升，12月份达到103.7。从环比指数分布看，除3月以外，均处在上行区间内（高于临界点100），即使在个别时段成交量下行（如9月、12月），价格仍涨势不减，环比指数的峰值出现在12月（100.8）。全年新建住宅价格累计上涨3.7个百分点。从价格影响因素看：
（一）基本面+市场预期。自2016年热点城市调控从严趋紧，东营仍坚持去库存的基调，在较低的信贷和首付“门槛”以及房企积极推盘营销带动下，从去年底成交量“高位收官”到年初“淡季不淡”到持续“放量不断”，市场的高度活跃必然带来房价上涨预期，回暖基本态势已形成。
（二）外部作用+内部利好。因热点城市“紧缩”带来的投资和消费需求“外溢”，从调查看，今年外来买房者明显增多，形成需求推力，两大品牌房企相继进驻东营，拉升了地价，也炒热了市场；此外，持续了两年多的“去库存”成效显著，住房不再是“过剩品”，价格具备了上涨潜力。
（三）“硬条件”+消费升级。近几年城区建设步入快车道，对新城建设、老城改造，基础设施配套不断完善，与之对应房价水涨船高；优质地段的改善型房源成为价格“领跑者”，随着花园洋房、复式住宅、别墅走销，高端精装住宅大量上市（富力盛悦府、中润壹号院等），很大程度抬高了市面均价。
（四）板块轮动+楼市周期。从历史经验看，三、四线房价多属于“幔热”型，因城市定位和地缘条件，东营上一波“涨势”（2013年）比周边热点城市滞后了约12个月。在许多一、二线房地产相继火热之后，本轮涨价可视作“接力棒”又一次传递。从长时期看，2014-2016年东营楼市经历了“下行—低谷—企稳”的过程，再现“上涨”行情符合周期趋势。
三、新建住宅市场特点
（一）大中户型住宅市场表现好。从住宅基本分类看，2017年城区新建房销售主要集中于套型面积90-144㎡，交易13962套，占整体销售的66.3%；90平米以下小户型交易1815套，占8.6%；144㎡以上型交易5289套，占25.1%。从详细分类看，110-130㎡区段住宅表现最好，占到28%，其次是130-144㎡，占到21%；90-110㎡和170㎡以上的分别占到17%和16%，其中后者2017年市场份额有显著提升。从分类价格走势看：90㎡以下住宅价格2017年累计上涨3%，90-144㎡累计上涨3.7%，144㎡以上住宅上涨3.7%，大中户型成为置业热点。
（二）库存维持合理均衡水平。据房产交易中心数据，截止到12月底城区新建商品住宅有16899套待售，面积231.92万平方米，分别比6月末下降了6.6%和2.7%；与2016年年末比，库存套数下降2.3%，面积增加了31.1%，呈现反向走势，随着住房消费结构变化，小户型房源减少，这与当前整体供求趋势相吻合。若按1-12月面积销售速率（月均销售24.79万平方米）计算，待售房源去化周期约9个月，比2016年末节点增加了1个月，比2017年6月末缩短1个月，库存继续保持合理区间。
四、影响房价走势因素分析
从“活情况”调查看：目前市场结构性压力犹存，部分90㎡以内的小户型成为消化难点；不同区域市场呈“冷热不均”态势，一些楼盘项目销售速率依然缓慢（如城区南部郊区）。
从短期预期看：一年来东营楼市呈现稳健上涨趋势，特别是2017下半年这种趋势的“惯性”作用更明显；按一般规律，市场价格调整会相对销量滞后，由“量动”引发“价变”，从近期看，销量依然处历史同期高位。因东营自身价格基数不高，且房价具有粘性，在销量企稳（或增长）情况下，房价仍将稳中有涨。
从长期形势看：首先，信贷政策是决定市场的关键因素，在“去杠杆、抑泡沫”政策基调下，从2017下半年房贷收紧趋势已显现；其次，土地市场决定开发成本，影响楼市供求关系和预期，是房地产开发最直接的影响因素；再次，如果市场长期走势上涨或将对需求力（无论首次置业或改善型置业）形成透支，随着“棚改效应”逐渐弱化，最终人口规模和人口吸附能力是影响房地产长期发展的基础要素。
撰稿：张鑫 核稿：王玉香 签发：刘学锋 电话：0546-8302766
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