东莞限购升级一周年 “深圳客”退潮东莞楼市降温
2017年4月10日，东莞再次升级楼市调控政策，被称为“4·10新政”，并与此前发布的政策组成了史上最强调控。系列限购政策，集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措，矛头直指房地产投机，充分保护了合理的刚性自住需求。
现在，距离东莞楼市调控升级已过去一年，房价已经维持相对稳定的状态，楼市氛围也渐趋理性。
楼市过热逼出调控“组合拳”
回顾2015和2016年，“深圳客”都是东莞楼市的年度关键词，是所有东莞开发商最愿意打交道的客人，以临深片区尤甚。
这两年深圳楼价上升，大量“深圳客”外溢到东莞、惠州购房。由于深圳与东莞的楼价有着较大的差值，“深圳客”在东莞买房出手都比较阔绰。东莞楼市连续两年飘红，连续两年创出成交量的历史新高，楼价的过快上涨成了有关部门不得不面对的问题。
2017年4月10日晚，紧随着全国多个楼市热点城市的脚步，东莞也出台了一则楼市限购的通知，被业内称为“4·10新政”，其以前所未有的力度，正式向楼市投机者关上了大门。
当晚发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）规定，无论是本市户籍还是非本市户籍居民，只要拥有两套及以上住房，都暂时不能买新房；非本市户籍，购买首套房，需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。
而已有一套住房，在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。
新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和，但东莞在3月底连续出台“限价令”及其细则后，再度出台的新政，堪称“史上最严”。
“五限”政策效果立竿见影
在“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措打击下，调控效果立竿见影，“深圳客”马上退潮。据中原数据分析，2017年东莞市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，“深圳客”的比例从2016年的50%左右，已经回落到了10%左右。
在失去“深圳客”的强大购买力后，东莞楼市迅速降温，市场也逐渐回归理性。
东莞楼市成交转由本地客户支撑，本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区，而临深一带由于价格比较高而相对低迷，货量出现积压的情况。2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。
值得一提的是，东莞房价与深圳房价仍存在比较大的差距，东莞一手房在“五限”政策下，一度有部分深圳刚需置业者外溢东莞购买了二手房，2017年二手房成绩略比一手房好，但也下滑了2成。
今年春节过后，无论是项目加推还是开盘数量均同比2017年大幅减少，市场并不活跃，买卖双方观望气氛都比较浓。
从片区楼市来看，临深、城区等区域的房价高企，项目去化速度尤为缓慢，而水乡、东部产业园和松山湖片区北部由于价格低，项目去化速度稍快，但是也处于低水平。
另一方面，东莞目前首套房房贷普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%—30%，更有个别银行由于额度不足而停贷。而2017年2月时，东莞大部分中小银行仍对首套房执行基准利率，甚至几个国有银行或者城商行还可以做到9折、9.5折等利率优惠。
在房贷持续收紧的情况下，高利率和较长的放贷时间，就让不少购房者持观望态度，楼市的成交量也受到影响。
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