监管趋严，融资渠道收紧 上半年房企拿地总额、成本呈双降

据相关数据统计显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。
分阵营来看，强者愈强态势明显。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园、恒大、万科均突破三千亿大关，逐步拉大与其他企业的差距；500~1000亿共20家，较去年新增13家，销售额增长率均值为60.0%；200~500亿有33家企业，销售额均值为309亿元，同比增长67.8%；100~200亿有47家，较去年增加4家，平均销售额为135亿元，同比增长61.1%；50~100亿有31家企业，较去年减少了8家。
在“有规模才能继续生存下去”逐渐成为行业共识下，品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%；阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%；华润、中海、龙湖等企业的业绩目标也预期20%以上增速。
土地储备方面，房企拿地日趋理性，拿地面积大幅上涨，拿地总额、成本双下降。上半年，20家代表房企累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。具体来看，上半年企业拿地逐季下降，2季度20家代表企业拿地金额环比下降25.5%，拿地面积环比下降27.1%。分区域来看，二线城市仍为房企布局热点，拿地金额占比为53.4%，一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。
其中，碧桂园前6月以884亿元拿地总额居首；万科以723亿元拿地总额稳居第二，保利以615亿元居第三位。top10房企1-6月拿地总额4784亿元，占top50企业的44.7%，与1-5月占比基本持平，龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。
从拿地模式来看，收并购持续增长，且仍集中于一二线城市。2018年上半年，代表房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%，非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度有所加强。随着市场集中度的快速提升，市场优质资源逐渐减少，未来房企收并购难度恐加大，2018年或将成为房企在一二线城市收并购的最后窗口。
同时，2018年房企融资渠道持续收紧，海外发债投资房地产受阻。随着金融监管和防风险已提升至国家战略高度，房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。
业内人士分析表示，从融资成本来看，大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高。从融资渠道来看，严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。预计2018年下半年，房地产市场热度将进一步降温，房企在拿地、融资等方面会更加谨慎。
王日晨

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