买来的房子变矮了
房地产开发公司交付房屋层高未达到合同约定的高度，房地产开发公司应当赔付违约金。但对违约损失如何具体量化，赔偿责任如何承担，目前商品房买卖合同统一格式中没有约定，目前法律法规及相关司法解释亦未明确规定，需要法院酌定赔偿标准。我市法院审判的一例案件，对即将收楼的购房者颇具启示意义。 2014年10月31日，梁某茵与江门越某公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：梁某茵向江门越某公司购买由江门越某公司开发的涉案房屋；该房屋层高为3.15米，建筑面积共158.48平方米；该商品房单价为每平方米7538元，总价款为119万余元。但双方在该合同中并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。
合同签订后，梁某茵依约履行了支付全部房款的义务。在对涉案房屋进行现场核查和验收时，梁某茵发现涉案房屋层高为3米。双方经协商未能就赔偿标准达成一致意见，梁某茵遂诉至法院。
江门日报记者 曹乃付
一审判决
地产公司赔偿原告2万余元
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。
本案中，合同约定层高为3.15米，实际层高为3米，两者相差0.15米，层高误差比绝对值为4.76%。一审法院认为可将该层高误差比绝对值4.76%作为确定赔偿比例的参考基数，然后在此基础上再根据公平原则以及案件的实际情况进行综合考量，酌情确定最终的赔偿比例。
首先，梁某茵所应获得的主要是信赖利益的赔偿。至于实际损失的问题，因涉案楼盘目前属于江门市某小学的招生地段，为江门市优质的学区房，故其市场销售价格较为稳定，且目前梁某茵并无证据证明该楼盘第三期商品房的价值因受到层高问题影响而致贬损或者对其造成了其他经济损失。
其次，涉案楼盘第三期项目从规划设计、报建到建设施工均按照3米层高的设计标准进行，并未更改原规划层高设计方案，故江门越某公司实际上并不存在因层高降低而减少工程成本支出，进而额外获利的情形。
另外，根据国家住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高宜为2.8米，涉案房屋层高为3米，高于国家标准0.2米，就正常居住使用功能方面对普通人而言不会造成实质性的影响。
结合考量涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等其他因素，一审法院认为就层高误差问题，应以江门越某公司酌情按总房价2%的标准赔偿给梁某茵为宜。因此，一审法院判决：江门越某公司应于一审判决生效之日起10日内，赔偿人民币2.3万余元给梁某茵。
宣判后，梁某茵、江门越某公司均不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。
二审判决
地产公司多赔1万余元
二审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁某茵提出的违约责任类型为赔偿损失，因涉案房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，梁某茵确有损失。其损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小。但因梁某茵未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，则由二审法院根据案件实际情况予以确定。在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，二审法院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方式为：实际层高/合同约定层高。本案中代入上述公式可以认定案涉房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为3.4万余元，此亦是江门越某公司应赔偿的数额。综上，二审法院判决：一、撤销一审法院判决；二、江门越某公司应于本判决生效之日起10日内赔偿人民币3.4万余元给梁某茵。
二审宣判后，江门越某公司向广东省高级人民法院提起再审申请。再审法院经审理，裁定驳回。
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