新版《河南省物业管理条例》 明年元旦起实行物业收费、小区养犬等问题将进一步规范
随着城市的发展，居民小区随之增多，同时城市物业管理困难和问题也不断增多。为了更好地把物业这项涉及千家万户的民生工程做实做好，12月18日，我省召开新修订的《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）宣传贯彻工作会议，我市住房和城乡建设局有关负责人参加。据悉，新版《条例》将于2018年1月1日起开始施行。
据市住建局物业科科长马占义介绍，与老版《条例》相比，新版《条例》新增内容超过60%，从原来的52条增至95条，字数从原来的8000字左右增加到18000字左右。新版《条例》共九章95条，针对我省在物业管理方面存在的热点、难点进行制度设计，回应社会关切，凝聚社会共识。“该保护谁保护谁，该约束谁约束谁”，本着均衡互惠的原则，规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和物业管理各方的合法权益。
1
解决业主大会成立难等问题
业主超过300户可成立业主大会
业主的合法权益怎么得到保护？业主的合理化建议怎么能引起物业公司的重视？这就需要在每个小区成立业主委员会。业主委员会怎么成立？谁来当业主委员会主任？这就要召开业主大会来制定规矩，选举产生业主委员会主任。而业主大会谁来筹备、谁来召集？选举出来的业主委员会主任能不能代表广大业主的声音，这是物业管理中的关键问题之一。老版《条例》提倡业主自治、业主委员会自治，但现实的情况是现在全省有93%的小区召开不了业主大会、成立不了业主委员会。
为了解决较大小区业主大会开会难以及小区业主委员会工作难问题，新版《条例》规定业主户数超过300户可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。规定对业主委员会成员可以给予适当补贴，通过这些规定，切实加强基层政府对物业管理的指导和监督，促进业主大会、业主委员会有效运转，维护广大业主的合法利益，确保小区和谐稳定。
2
解决车位问题
小区车库、车位对外只租不卖
车位、车库是物业纠纷和矛盾比较集中的问题，不少小区存在“只卖不租”现象。原因主要有两个，一是车位权属不清，二是车位数量有限，满足不了业主的需要。为了解决业主停车难的问题，新版《条例》进一步明确，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格和出租期限等内容。
在处罚方面，新版《条例》规定，建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
3
解决小区不文明行为问题
18种不文明行为被列入法律范围
长期以来，小区内的一些不文明行为影响了业主的日常生活、环境卫生和公共安全。对此，新版《条例》第五十六条规定了比较常见的18种需要禁止的不文明行为。如：违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；擅自架设电线、电缆；高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动；违反规定饲养动物，干扰他人正常生活等行为。对于违反规定的，要依法追究法律责任。
4
解决专项维修基金问题
以单元(栋)为单位进行表决使用
对于维修基金，很多业主不知道如何使用，新版《条例》对其进行了明确规定：专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。
业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。
5
规范物业收费问题，遵循质价
相符、公平公开、合理诚信原则
物业费一直是广大市民比较关心的问题，有些小区的物业管理水平和收费不成比例。在物业收费中，主要存在一些小区物业收费多年不变、物业服务企业入不敷出，个别小区违反程序乱涨价现象突出、业主意见大，少数小区个别业主恶意拖欠物业费现象时有发生等问题。
针对这些问题，新版《条例》第四十八条规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
6
规范养犬问题
携犬出户应当束犬链牵引
目前，小区内养犬问题较多，犬只扰民、伤人事件时有发生。尤其是烈性犬和大型犬，对老人、儿童等造成了比较严重的心理负担和心理阴影。为此，新版《条例》明确规定：禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。
《条例》对于违反行为也设置了相应的罚则：在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处5000元以上1万元以下罚款。
携犬出户未束犬链牵引的，由具有城市管理行政执法权的部门责令改正；拒不改正的，处500元以上1000元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。
（全媒体记者邹向朋整理）
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