民法专家谈居住权拟入法 为以房养老提供新途径
居住权
背/景
8月27日下午，备受关注的民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，在物权编草案中，专章写入了居住权。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。
以房养老
“目前，社会现实发生了很大变化，首先中国步入老龄社会，如何解决养老是一个难题。特别是对享有房屋所有权的老人来说，以房养老或许能成为一种解决方案。老人将房屋所有权转让给可以提供养老服务的机构或个人，并在此房屋上为自己设立居住权，那就能保证老人拥有稳定的住所。”
公租房
公租房作为解决中低收入群体住房问题的制度，正日益发挥着重要作用。如果能给承租人设立居住权，便可以保障这个群体住有所居。因此，目前居住权的适用范围相比过去有了很大的拓展。
老人将房子赠与过户给子女，子女反将老人赶走，无房可住的老人能否继续住在房子里？
承租了政府的公租房，几年后政府要收回，承租人又该何去何从？
把房子卖给保险公司准备以房养老，可否通过设立居住权继续居住？
今后，这些问题或将通过设立居住权得到有效解决。
“当前社会发生了很大变化，尤其是中国步入老龄社会后，如何解决养老是一个难题，居住权有助于为老年人以房养老提供新的途径。”中国人民大学法学院教授王轶告诉成都商报记者。他是中国法学会民法典编纂项目领导小组组织的民法典草案物权编课题组的牵头人之一。
居住权适用范围扩大
保障公租房和老年人以房养老
记者注意到，在最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（一）提到，一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
对此，王轶认为这当中的“居住权”应是指“居住权益”，与此次物权编草案中规定的居住权不同。“根据物权法定原则，物权的种类和内容均由法律规定，只有法律才能创设像居住权这样新的用益物权类型。”北京理工大学民法学副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强也表示，上述司法解释中虽然提到了房屋的居住权，但司法解释不同于法律，无权创设新的物权。在法律层面，我国尚且没有规定居住权这一概念。
对于以往反对者的观点，王轶表示，过去质疑的焦点主要在于居住权制度在现实生活中的适用范围不够广泛。“目前，社会现实发生了很大变化，首先中国步入老龄社会，如何解决养老是一个难题。特别是对享有房屋所有权的老人来说，以房养老或许能成为一种解决方案。老人将房屋所有权转让给可以提供养老服务的机构或个人，并在此房屋上为自己设立居住权，那就能保证老人拥有稳定的住所。”
此外，王轶还说道，公租房作为解决中低收入群体住房问题的制度，正日益发挥着重要作用。如果能给承租人设立居住权，便可以保障这个群体住有所居。因此，目前居住权的适用范围相比过去有了很大的拓展。
租房时能登记居住权吗？
“需另签设立居住权的合同”
既然居住权比租赁关系更加有法律保障，那是否意味着租房时，承租人可以直接拿租房合同到登记机关登记，从而获得居住权呢？
“租赁权和居住权是两种不同类型的权利，不能将租赁合同直接置换为设立居住权的合同，这也是两种不同的法律关系。设立居住权，必须是双方同意、达成一致的意思表示，然后签订居住权合同。或者是房屋的所有权人通过订立遗嘱的方式，为他人设立居住权。双方通过租赁合同产生的只是债权关系，如果承租人想获得居住权，那就得与出租人另行协商订立一个设立居住权的合同。”王轶解释道。通过遗嘱设立居住权，王轶表示，仍然需要去办理相应的登记手续，否则，尽管房屋所有权人表达了设立居住权的意思，但未经登记取得的居住权就没有对世效力。当事人以遗嘱作为基础，到登记机构办理登记手续，无需另立合同。
居住权系给特定人的权利
不得转让、继承
物权编草案中规定了居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。王轶表示，这意味着居住权人不能通过处分自己的居住权来获得利益。“居住权属于人役权的一种，是给特定人的权利，具有很强的身份属性，因此不能转让、继承。”
孟强认为，规定居住权不得转让和继承，是基于居住权本身的性质，为了解决部分相对弱势群体的居住问题，以权利人行使个人权利为限，不能够转让给他人，也不能被继承。如果权利人将居住权进行转让的话，那说明权利人自身不需要这样的居住权。此外，由于居住权基于合同产生，合同的主体是居住权人自身。如果居住权人想让其权利被别人继承的话，可以在所有权人同意的前提下，由所有权人与居住权人的继承人另行订立一份设立居住权的合同。
“关于居住权不能转让的规定，目前尚存争议。我认为既然是居住权人享有的居住权益，如果居住权人的生活环境和安排发生变化，但又不能转让，就会把人限制在一个地方。比如保姆在主人去世之后，获得有生之年的居住权，但保姆后来发现，从城南搬到城北去生活更舒适，更适合养老。那就应该允许保姆转让房子在居住权期间内的居住权益。”
成都商报记者 赵瑜
原标题：为以房养老提供新途径
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